Звоните по телефону:

+7 (495) 231-80-10

ежедневно с 9:00 до 21:00

logotip_rosstroy_shapka_4.png

Глобальная перепланировка квартиры

24.07.2018 22:28

Многие владельцы 1, 2, 3, 4 комнатных квартир задаются вопросами, связанными с перепланировкой жилого помещения. Ведь далеко не всегда можно сразу понять, какие именно действия разрешено выполнять законом(что можно), а какие, наоборот, запрещены(что нельзя). К тому же, многое здесь зависит от типа самого объекта недвижимости.

foto162

Не удивительно, что все чаще в строительные компании поступают вопросы по глобальной перепланировке, потому что новый уровень жизни требует более высокого качества и применения модернизированных технологий. Многие семьи рано или поздно приходят к выводу, что «так дальше жить нельзя» и следует задуматься о том, как изменить свое жилище раз и навсегда. Иногда такое мероприятие называют капитальным ремонтом, но в идеале, конечно, нужно изменить не только внешний вид, но и внутреннее пространство. Самостоятельно за такую задачу берутся немногие, так что практически в 90% случаев заказчики обращаются к специалистам этого направления: дизайнерам, проектировщикам.

Отметим основные плюсы, которые получит клиент после окончания работ по глобальной модернизации:

  • современный интерьер помещений;
  • удобство и комфортное расположение;
  • практичность компонентов;
  • компактность и целесообразность;
  • более высокие стандарты жизни;
  • повышенный уровень безопасности.

 

 Работа с дизайнером 

dizajn-hrushhevki-2

Интересно, что заказчик сам может участвовать в планировке своей квартиры или частного дома, в таком случае работа протекает следующим образом. Дизайнер составляет предварительный проект, который согласуется с заказчиком. На этой стадии могут быть внесены уточнения и коррективы. Такая схема работы, нужно признать, приносит неплохие результаты. Главное, что в таком случае заказчик остается доволен в большинстве случаев, потому что все было сделано так, как хотел лично он. Эти психологические аспекты также нужно учитывать, в противном случае можно столкнуться с неприятными исходами дела.

 Финансовый вопрос 

foto163

Сложней всего правильно распределить финансы, потому что есть прямая зависимость масштабов планировки и затраченных средств. Чтобы прийти к балансу и верно распределить ресурсы, следует производить расчеты на самой ранней стадии, ведь приостановка работ приведет к нежелательным последствиям. Лучше всего делать все размеренно и поступательно, по графику. Если составить его не получается самостоятельно, то можно обратиться к специалистам. Также не следует принимать решение спонтанно, не отказывайтесь от предложений и просмотра фотографий на этапе составления проекта, потому что по мере его воплощения будет делать коррективы не так просто.

foto164

 Немногие знают, что самые затратные работы не по демонтажу, штукатурке, перепланировке, а по финишной отделке, так как эта работа требует максимума труда, терпения. Такие работы не могут протекать быстро, так как тщательность и кропотливость требуют времени у упорства. Оплачивать эти мероприятия придется за 1 кв. метр, а найти хорошего мастера не так просто. Лучше всего довериться профессиональным компаниям и работать с умом и расстановкой по ранее прописанному графику. Как правило, заказчик сам участвует в ремонте, может подсказывать и корректировать работу строителей, но если они знают свое дело, то такая помощь им не понадобится.

 Типичные задачи перепланировки 

foto165

Разберемся, какие проблемы заставляют жителей квартир и частных домов настраиваться на перепланировку и начинать это сложное, длительное мероприятие. Например, типичной проблемой является небольшой туалет или ванная, в таком случае принимают решение о совмещении этих помещений, чтобы там поместилась, например, стиральная машина и освободилось дополнительное пространство. Интересно, что другие заказчики наоборот хотят разъединить сан. узел, чтобы отделить туалет и сделать душевую комнату комфортной и независимой.

 Оконные проемы и арки 

foto167

Также может решаться вопрос с оконным проемом. В некоторых случаях продумывают, где сделать новый проход или убрать имеющийся. «Квадратные» своды можно заменить округлыми, похожими на арки, это красиво и современно. Также рано или поздно придется менять канализационные или водопроводные трубы на пластиковые, потому что металл коррозирует, а пластик прочен, долговечен, прослужит многие годы. Иногда трубы зашиты или заложены цементом, камнем, плиткой. В таком случае придется делать ремонт в сан. узле, причем капитальный. Старая сантехника, ванная, унитаз и пр. тоже должны быть демонтированы и заменены.

 Жилые комнаты, гостиные, спальные 

foto168

Если говорить о жилых комнатах, то там можно подключать свое воображение, так как менять там можно разве что систему отопления (новые радиаторы отопления с кранами) или переделывать проводку (более мощные провода для того, чтобы можно было подключать мощную технику) – остальное это исключительно внешние изменения в более комфортную и красивую сторону. В гостиной и спальной большое значение имеют окна и другие закрывающие элементы, поэтому приходятся уделять этому большое внимание. Рекомендуется заменить старые деревянные окна на стеклопакеты, которые имеют прекрасные звуко- и теплоизоляционные свойства. Кроме того, выглядят они современно. Подытожить можно тем, что глобальная перепланировка может производиться только с профессиональной поддержкой и помощью, некоторые работы можно проделать самостоятельно, но как правило, заказывают квартиру «под ключ». Это самый приемлемый и простой вариант, гарантирующий высокий класс работ.

foto225
Существует очень много запретов, связанных с перепланировкой квартиры. Необходимо иметь в виду, что если она будет выполнена незаконно, человека могут лишить его собственного жилья. Поэтому важно знать правила, распространяющиеся на этот процесс в нашей стране; и, разумеется, нужно строго соблюдать эти установленные законом правила, даже если что-то в них кажется каким-то нелогичным, причем для 2018 года они могут отличаться от 2019. Только с соблюдением правил согласование перепланировки квартиры будет абсолютно законным и безопасным. 
Вообще после правильной и хорошо продуманной подготовки к этому процессу в своей квартире основной процесс пройдёт без каких-либо серьёзных трудностей. Главное, что должен сделать владелец квартиры, задумавший перепланировать свою жилплощадь – всё согласовать и официально оформить, то есть узаконить перепланировку. Что касается жилого помещения запретов, которые установлены законодательством нашей страны, конечно, немало. Но всё же запомнить их не так уж и трудно, как это может показаться поначалу. 

Итак, прежде чем переходить к действиям, нужно всё тщательно продумать и хорошо спланировать. Даже само название этого процесса – уже как бы намекает на то, что главное – разработать план действий. Иными словами, нужно составить проект перепланировки
 Содержание проекта:
  1. Акт-обязательство сторон. Составляется между исполнителем и заказчиком.
  2. Запись руководителя проекта. Свидетельство главного инженера о разработке проекта по требованиям, котоые обеспечивают безопасность жильцов дома.
  3. Общие данные. Нормативы, включающие сроительные правила, архитектурные требования, и пожарную безопасность, информация о числе комнат квартиры, жилой и нежилой площади.
  4. Противопожарные мероприятия.
  5. Планы помещения до перепланировки. Составляются по документации БТИ и при наличии выписки о назначении жилых помещений и экспликации помещения.
  6. Демонтажно-монтажный план помещения. Разными цветами отмечаются конструкции, которые демонтируются и устраиватся. Оборудование по коммуникациям и сантехническое отмечается символами.
  7. План полов и его экспликация. Каким образом располагаются напольные с расшифровкой обозначений.
  8. План квартиры после перепланировки.
  9. Расстановка сантехоборудования в квартире. Способы подведения горячей и холодной воды и канализация показаны в плане санузла.
  10. Аксонометрическая схема водоснабжения (холодная и горячая вода) и канализации. Размещение труб
  11. Узел гидроизоляции. В ванной комнате и санузле показывается схема гидроизоляции.
  12. Допуск СРО. Организация, которая разработала проект, должна быть включена в соостав реестра саморегулирующихся компаний, и дейсствовать по закону.
  13. Договор на авторский надзор. Работы должна принять комиссия Мосжилинспекции. Главный инженер осуществляет проверку на всех этапах внедрения проекта.
  14. Схема устройства перегородок из гипсокартона. Тип профилей и гипсокартона, а также расстояние монтажа
  15. Указание к производству работ. Раздел по технике безопасности, включены рекомендации по осуществлению перепланировки: оборудование, способы и запрещения на мероприятия. 


foto227
А в начале, пожалуй, стоит разобраться с тем, что это вообще такое – «перепланировка». Достаточно лишь знать юридическое определение этого понятия, для того чтобы получить ответы на многие вопросы, неизбежно возникающие у тех, кто задумал выполнить в своей квартире эту нелегкую задачу. 

Конечно, всем понятно, что после завершения этого процесса жилплощадь изменится: где-то появятся новые стены, а где-то они исчезнут; где-то будут установлены новые двери и окна, а старые при этом будут демонтированы или перенесены в другое место. 

Но такое понятие о перепланировке лишь поверхностное. И для того, чтобы ненароком не совершить незаконных действий и не нарваться на какой-нибудь штраф или на лишение свободы, нужно знать основные юридические тонкости данного процесса. 
ifseaw1


Говоря максимально простым языком, перепланировка – это переделка. После её проведения площадь жилья может стать больше или меньше в зависимости от задач. Кроме того, после нее может измениться (обычно расшириться) функционал некоторых комнат. Всё, конечно, зависит от того, что именно задумал владелец квартиры. Но многое также зависит и от того, что разрешено законом, а что запрещено. Далеко не всегда можно переделать квартиру именно так, как хочется и как будет удобно самому владельцу. И прежде чем выполнять перепланировку, необходимо всё согласовать в соответствующих органах. 

Запреты


Перечислим основные правила, о которых важно помнить при планировании своих действий по перепланировке квартиры. 

1. Первое правило связано с находящимися в квартире объектами. Чаще всего при перепланировке владельцы квартир сталкиваются с проблемой, связанной с так называемыми техническими шкафами. Иными словами, это кладовки, где имеются трубы. Вот как раз на них и следует обратить особое внимание. 

Если в квартире есть технический шкаф, то его запрещено не только разрушать, но также и закрывать. Всё дело в том, что доступ к трубам всегда должен быть открыт. Технические шкафы не должны быть заклеены обоями, и уж тем более они не должны быть замаскированы другими отделочными материалами.
foto242


То же самое касается счётчиков и вентилей для открывания и перекрывания воды. Эти объекты также должны располагаться в доступных местах. Законом строго-настрого запрещено чем-либо их закрывать. 

А если у владельца квартиры, в которой проводится перепланировка, возникнет желание переделать систему подачи газа, то на это нужно получить соответствующее разрешение. Впрочем, на практике обычные владельцы квартир никак не смогут получить такой документ, который разрешал бы переделывать коммуникацию газификации. Поэтому можно даже не думать о такой идее. 

2. Второе важное правило, которое необходимо соблюдать при переделке собственной квартиры, имеет отношение к изменению дверей и дверных проёмов, а также к увеличению площади отдельных комнат. 

Например, если владелец квартиры захочет каким-то образом изменить размеры кухни или коридора, то ему могут не разрешить это сделать. Дело в том, что данные помещения чаще всего оказываются непригодными для проживания. 

Владелец квартиры не имеет права совершать какие-либо действия, способные привести комнату в нежилое состояние. Например, законом запрещено превращать дверной проём, ведущий на кухню, в арку в случае, если она ведёт не в разделяющий комнаты коридор, а сразу в помещение. Ведь если проигнорировать этот запрет и всё же выполнить такие действия, то жилая комната сразу же превратится в нежилую.
foto229


Или ещё в качестве примера может быть приведена такая перепланировка нежилого помещения – владелец квартиры увеличил площадь нежилого помещения за счёт изменения площади жилого помещения: допустим, он демонтировал перегородку, разделяющую прихожую и одну из комнат, по закону относящуюся к жилым. После таких действий площадь нежилого помещения станет больше. А это как раз запрещено законом. 

3. Третье важное правило, о котором следует помнить при подготовке квартиры к предстоящей перепланировке, заключается в том, что никакие работы не должны повлиять на прочность дома. Ведь если где-то в одном месте многоэтажного здания, в котором могут проживать несколько сотен человек, несущая стена утратит свою прочность, то это может привести даже к разрушению всего строения. Поэтому ни в коем случае нельзя вносить никакие корректировки в основные стены жилого дома.

Правило, связанное с несущими стенами, запомнить очень легко. И даже нетрудно понять, почему вообще существует такой запрет на изменение несущих стен. Но проблема может возникнуть даже в том случае, если владелец будет и знать это правило, и стараться строго его соблюдать при перепланировке. Так, выполнив все работы по переделке квартиры, он однажды узнает, что является нарушителем закона и не исключено, что будет даже лишён своего жилья. Дело в том, что не всегда можно вот так просто понять, какие из стен здания относятся к несущим, а какие таковыми не являются. Поэтому прежде чем приступать к работам по изменению стен в своей квартире, необходимо убедиться в том, что планирующаяся к проведению модификация является абсолютно безопасной. Для этого можно предварительно получить план своей квартиры. В нём как раз будут обозначены все имеющиеся стены и заодно указано, какие из них относятся к несущим, а какие несущими не являются. 
m-1661


Кроме того, перед планировкой необходимо оценить возможный ущерб, который может быть нанесён многоэтажному жилому дому. Ведь если переделывать жилплощадь самостоятельно, без предварительного согласования в соответствующих органах, здание может разрушиться частично или даже полностью. Именно поэтому очень важно заблаговременно узнать, какие стены можно подвергать модификации в определённой степени. 

4. При проведении перепланировки стоит помнить также о том, что результат работы не должен влиять на квартиры, которые расположены рядом. Иными словами, нужно помнить о своих соседях. Причём это касается и тех, кто живёт этажом ниже или, наоборот, выше; и тех, чьи квартиры находятся через стену на одном и том же этаже. 

Если, например, владелец квартиры захотел увеличить одну из своих жилых комнат за счёт балкона, то это ему сделать поначалу не запретит никто и ничто. Но если уже потом, после проведения такой нехитрой и весьма популярной в настоящее время перепланировки выяснится, что в отопительный сезон соседние квартиры стали получать меньше тепла, то неизбежно последует какое-нибудь наказание.
foto230

Дело в том, что слившийся в результате такой перепланировки с комнатой балкон, который раньше являлся неотапливаемым помещением, теперь будет также нуждаться в отоплении. В итоге общая отапливаемая площадь комнат во всём доме станет больше. Следовательно, соседи могут начать жаловаться на то, что их квартиры плохо отапливаются. 

Вот почему важно перед планировкой обратить внимание на отопительную систему здания. Обязательно требуется согласование в том порядке, который установлен законодательством. Дать оценку отопительной системе поможет специально приглашённый технический работник. Изучив все нюансы здания и конкретной квартиры, он сможет точно сказать, какие действия при изменении жилплощади могут быть выполнены, а какие модификации проводить строго-настрого запрещено. 

5. Ещё один важный фактор, на который следует обращать внимание перед проведением работ по планировке комнат в своей квартире – вентиляционная система. Многие считают, что вентиляционные выходы можно демонтировать или закрыть, приставив рядом, например, шкаф или какой-либо другой громоздкий предмет. Кроме того, нередко владельцами квартир даже принимается решение вовсе замазать цементно-песчаным раствором отверстие вентиляционной системы. Ни одно из вышеперечисленных действий, разумеется, не будет одобрено. Ведь закон строго запрещает хоть как-то взаимодействовать с вентиляционными ходами. Эти отверстия всегда должны быть полностью открыты. Они не должны подвергаться вообще никаким модификациям. Ведь в противном случае жильцы соседних квартир будут испытывать многочисленные неудобства. От них начнут поступать частые жалобы; и в результате с того, кем была выполнена такая запретная перепланировка дома с перекрытием вентиляционных отверстий, потребуют штраф. И разумеется, нарушитель закона, кроме уплаты штрафа, обязан будет восстановить нормальную вентиляцию.
m
6. Стоит также сказать и о правиле, которое связано таким столь популярным нынче способом дополнительного утепления помещений, как тёплый пол. Сегодня у жителей городов всё популярнее становятся полы с подогревом. Благодаря такому полу можно устранить многие проблемы, связанные с недостаточным обогревом комнаты. Они не только помогают избавиться от чувства дискомфорта при хождении босыми ногами по полу в холодное время года, но и служат в качестве дополнительного источника тепла, увеличивая температуру воздуха во всей квартире.
foto231


На первый взгляд может показаться, что тёплые полы, о которых только что шла речь, вообще не имеют никакого отношения к перепланировке квартиры. Но на самом деле они как раз напрямую связаны с ней. 

По закону, устройство тёплых полов запрещено в том случае, если в качестве источника энергии для них выступает централизованная городская система водоснабжения и отопления. Дело в том, что горячая вода, которая подаётся в городские многоэтажные дома по трубам, предназначена исключительно для бытовых нужд. А вот использовать эту воду для отопления запрещено, так как в этом случае может уменьшиться температура в трубах. Следовательно, монтаж тёплого пола, так же, как и закрытие вентиляционных ходов, нарушит права тех, кто проживает в соседних квартирах. 

Какая перепланировка квартиры разрешена


Итак, как видно, существует довольно много всяких запретов, связанных с изменением жилплощади квартиры. Познакомившись с этими запретами, можно даже подумать, что перепланировку вообще нельзя выполнять. Но всё же многие действия, которые осуществляются владельцами квартир при переделке жилой площади, законом разрешены. К ним относятся несколько часто использующихся приёмов. Перечислим самые распространённые из них. 

1. При объединении нескольких квартир в одну разрешается расширять жилое пространство за счёт коридоров и одной кухни.
foto233

2. Кухня может быть совмещена с помещением, которое по закону относится к жилым. Но в этом случае необходимо определить, где находится «мокрая точка». Если её местоположение в пределах кухни, то совмещение разрешено.
foto232


3. Увеличивать площадь ванной и туалета можно почти за счёт любых помещений, кроме разве что жилых комнат и кухни. Поэтому если, например, у владельца квартиры возникнет желание изменить ванную комнату за счёт прихожей, то никакого запрета на такие действия не будет.
foto234


4. Как уже говорилось выше, стены здания, которые являются несущими, не могут подвергаться никаким изменениям, поскольку любая проведённая над ними операция может повлечь за собой множество проблем для всех жильцов многоэтажного дома. А ужаснее всего осознавать тот факт, что здание после изменения несущих стен вовсе может разрушиться. 

Однако если владельцу квартиры всё же остро необходимо как-то изменить несущие стены, чтобы выполнить задуманную перепланировку, он может добиться одобрения на такие действия от соответствующих органов. Конечно, важно предварительно согласовать все планирующиеся модификации и во время работы строго соблюдать установленные законом правила. 

Так, многие владельцы квартир монтируют в несущих стенах арки и двери.
foto235


5. Нередко балконы многоэтажных домов превращаются в зимний сад или просто сливаются с соседней комнатой, в результате чего, конечно же, увеличивается жилплощадь, чего и желают добиться владельцы квартир. Такие действия по перепланировке, разумеется, предварительно должны быть согласованы. Разрешение, впрочем, можно получить не всегда (ведь многое зависит от состояния дома и от системы отопления), но немаленький шанс всё же есть.
foto236


6. Более того, можно даже изменить систему водоснабжения и газификации. Но в этом случае опять-таки требуется разрешение.
foto237


Согласование перепланировки


Всех тех правил и нюансов, которые были перечислены выше, уже может вполне хватить для того, чтобы владелец квартиры окончательно решил, будет ли он проводить перепланировку и для того, чтобы всё тщательно продумать ещё на этапе подготовки. 

Пожалуй, самое важное, о чём всегда нужно помнить – это необходимость ее согласования. То есть владелец квартиры, как бы он не задумал изменить свою жилплощадь, в любом случае обязан предварительно всё согласовать в установленном законодательством порядке. Но что же такое согласование, и как следует получать разрешение на перепланировку своей квартиры? Об этом будет рассказано чуть ниже.
foto226


На самом деле юридическая сторона вопроса, касающегося перепланировки квартиры, не так сложна, как поначалу может показаться простому владельцу жилплощади в городском многоэтажном доме. Главная проблема заключается в создании проекта, полностью соответствующего пожеланиям хозяина и при этом не нарушающего никаких законов. Например, если объект недвижимости принадлежит нескольким гражданам, то никто из них не должен быть против проведения задуманной перепланировки. Кроме того, важно помнить о том, что ни в коем случае не должны быть нарушены интересы владельцев квартиры. В противном случае, при несоблюдении этих правил, действия по переделке будут считаться нелегальными, и, разумеется, за их проведение может последовать определённое наказание.

Процесс согласования перепланировки жилплощади проходит в четыре этапа.


Первый этап – заказ техпаспорта квартиры, которую планируется изменить. Этот документ выдаётся в жилищной инспекции.
foto238


Второй этап – составление плана перепланировки. Здесь за помощью нужно обратиться к специальным службам, которые тщательно изучат квартиру и строение в целом, в результате чего выявят все имеющиеся нарушения (если, конечно, они есть) и затем благополучно устранят недочёты вместе с хозяином квартиры.
foto239


Третий этап – сбор документации, необходимой для согласования перепланировки.
foto240


И финальный этап – подача собранной документации в жилищную инспекцию. После этого останется подождать несколько дней, после чего будет вынесен вердикт – можно ли проводить задуманную перепланировку или нельзя. 

Больше ничего делать не нужно. Принятое в жилищной инспекции решение будет положительным в случае соответствия составленного плана установленным нормам. 

Важно только дождаться разрешения и не начинать проводить перепланировку до его получения, даже если сам владелец квартиры не сомневается в том, что все действия, которые он задумал выполнить, являются абсолютно законными.
foto241


Узнав о том, что для получения разрешения на проведение перепланировки своей квартиры необходимо собирать множество документов, многие могут отказаться от затеи и оставить всё как есть. Ведь каждый из нас знает, что такое «бумажная волокита», которая очень нудная и порою кажется бесконечной. Но на самом деле собрать всю необходимую документацию не так уж и сложно. В пакет документов, которые нужно будет подать в жилищную инспекцию перед проведением перепланировки квартиры, входят технический паспорт, проект перепланирования, свидетельство о правах собственности, разрешение от других собственников объекта недвижимости и соответствующее заявление, которое составляется по установленному образцу.
Смотрите также:


Категории статей
« Назад

Фото-галерея выполненных работ:

ПОЛУЧИТЕ СКИДКУ - 25% ПРЯМО СЕЙЧАС!
На ремонтные работы и строительные материалы

Оставьте заявку с сайта на ремонт и введите промокод
RUS18A
Действителен в течении -12 часов
КАРТА ПОСТРОЕННЫХ НАМИ ОБЪЕКТОВ